Vivienda heredada vacía: ¿qué gastos tiene y qué puedes hacer con ella?
Aunque nadie viva en ella, cuesta dinero: IBI, comunidad, suministros y seguro, y en el IRPF cada heredero imputa como renta el 2 % de su parte del valor catastral (1,1 % si se revisó desde 2012) en 2026. Desde 2027 algunos ayuntamientos podrán recargar el IBI de viviendas vacías más de dos años. Las salidas son alquilarla, venderla o que uno se la quede pagando a los demás; mientras tanto, conviene asegurarla y protegerla.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Ley del IRPF, Ley de Haciendas Locales y Código Civil (BOE)
¿Qué gastos tiene una vivienda heredada vacía?
| Gasto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
| IBI | Quien sea titular el 1 de enero (los herederos o la herencia yacente) | Arts. 63 y 75 TRLRHL |
| Imputación de rentas en el IRPF | Cada heredero: 2 % o 1,1 % del valor catastral por su parte (2026) | Art. 85 LIRPF |
| Comunidad de propietarios | Los herederos, como nuevos propietarios | Ley de Propiedad Horizontal |
| Suministros y seguro | Quien los tenga contratados: conviene cambiarlos de titular | — |
| Recargo del IBI por vivienda vacía | Solo si el ayuntamiento lo aprueba, desde el IBI de 2027 | Art. 72.4 bis TRLRHL |
Ejemplo de imputación en 2026: tres hermanos heredan a partes iguales una vivienda con un valor catastral de 90.000 € revisado en 2015. Cada uno declara como renta el 1,1 % de 30.000 €, es decir, 330 € al año, que tributan en la base general. Desde 2027 el porcentaje dependerá de la suma de valores catastrales de cada uno: 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % hasta 500.000 €, 2 % hasta 1.000.000 €, 3 % por encima.
¿Cómo proteger una casa heredada vacía?
- Mantén o contrata un seguro de hogar a nombre de los herederos y comunica que la vivienda está deshabitada: si no declaras bien el riesgo, la aseguradora puede reducir la indemnización (art. 10 de la Ley de Contrato de Seguro).
- Valora una alarma con central receptora: es la única que avisa a la policía tras verificar la intrusión. Un kit sin cuota solo te avisa a ti.
- Cierra el agua y revisa la casa periódicamente; los daños por agua son de los siniestros más habituales.
Antes de que pase mucho tiempo
¿Alquilarla, venderla o quedársela?
- Alquilarla: basta la mayoría de los herederos para administrarla (art. 398 del Código Civil), y la renta deja de tributar como imputación.
- Venderla: tributa en el IRPF de cada heredero desde el valor de la herencia, y se paga plusvalía. Lo tienes en vender una casa heredada.
- Que uno se la quede: paga a los demás su parte y tributa por AJD; es una extinción de condominio.
Si la vivienda va a estar vacía
Una alarma con central avisa a la policía; un kit, solo a ti
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Preguntas frecuentes
¿Hay que declarar en la renta una casa heredada vacía?
Sí: cada heredero imputa como renta el 2 % del valor catastral (1,1 % si se revisó con efectos desde 2012), en proporción a su parte y a los días del año que ha sido suya (art. 85 de la Ley del IRPF). Desde 2027 se aplica una escala del 1,1 % al 3 % según la suma de valores catastrales (Real Decreto-ley 29/2026).
¿Quién paga el IBI de una casa heredada?
Quien sea titular el 1 de enero: si el fallecimiento fue el año anterior, los herederos (art. 63 y 75 de la Ley de Haciendas Locales). Mientras la herencia no se acepta, la herencia yacente responde como obligado tributario.
¿Me pueden subir el IBI por tener la casa vacía?
Desde los periodos que empiezan después del 8 de octubre de 2026 (en la práctica, el IBI de 2027), los ayuntamientos pueden aprobar un recargo de hasta el 50 % para viviendas vacías más de dos años sin causa justificada: fuera de zona tensionada solo a titulares de cuatro o más viviendas, y en zona tensionada a cualquiera (art. 72.4 bis). Un litigio entre herederos o tenerla en venta un máximo de un año cuentan como causa justificada.
¿Podemos alquilarla antes de repartir la herencia?
Para administrarla basta la mayoría de las cuotas de los herederos (art. 398 del Código Civil). Ten en cuenta que alquilarla puede entenderse como aceptación tácita de la herencia (art. 999), así que conviene decidir antes si se acepta.