Divorcio: ¿cuánto necesitas para quedarte la casa?
Necesitas pagar a tu expareja su parte del valor de la vivienda menos la hipoteca, más el impuesto, y que el banco acepte dejar la hipoteca solo a tu nombre. En gananciales la adjudicación no paga impuesto; en separación de bienes o sin casar, Actos Jurídicos Documentados del 0,75 % al 1,5 % sobre la parte que te quedas.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE, Dirección General de Tributos y Tribunal Supremo
Necesitas para quedarte la casa
50.000 €
Pones 10.000 € de ahorros y te faltan 40.000 €.
Necesitas ampliar o una hipoteca nueva
Tendrías que pasar de 100.000 € a 140.000 €: ampliando la hipoteca actual o con una nueva que la cancele. En los dos casos, el banco estudia si puedes pagarla solo con tus ingresos.
Puede encajar. Con tus ingresos, la cuota se queda por debajo del 35 %: es lo que suelen pedir los bancos.
Supone que la vivienda y la hipoteca son de los dos en la misma proporción. Cuota con el tipo medio del INE, como si fuera fijo todo el plazo. Criterios habituales de los bancos: hasta el 35 % encaja; hasta el 40 %, según perfil.
Cálculo orientativo: no es asesoramiento legal, fiscal ni financiero, ni una oferta de hipoteca. No incluye el impuesto de liberar a tu expareja de la hipoteca, que depende de tu escritura.
Solo si tú quieres
¿Quieres que un intermediario estudie cómo quedarte la casa?
Un intermediario registrado en el Banco de España revisa, sin compromiso, si según tu perfil puedes liberar a tu expareja de la hipoteca, ampliarla o pedir una nueva. Son dos pasos y los datos de tu cálculo van incluidos.
¿Cómo se calcula lo que tienes que pagar a tu expareja?
Lo que cuenta es el valor neto: lo que vale la vivienda menos lo que queda de hipoteca. Si la vivienda vale 200.000 €, quedan 100.000 € de hipoteca y es de los dos a medias, le pagas 50.000 € en dinero y asumes su mitad de la hipoteca, otros 50.000 €. Entre las dos cosas, le compras su mitad: 100.000 €.
Asumir su parte de la hipoteca cuenta como pagarle en dinero, así que no cambia el impuesto (consulta V2822-21). Es el caso típico de una extinción de condominio: la vivienda se adjudica a uno, que compensa al otro (art. 1062 del Código Civil).
¿Qué impuesto se paga según vuestra situación?
| Situación | Impuesto | Plusvalía municipal |
|---|---|---|
| Casados en gananciales, al liquidar la sociedad | Exento (art. 45.I.B.3) | No (art. 104.3) |
| Casados en separación de bienes | AJD del 0,75 % al 1,5 % sobre la parte que te quedas | No, si cumple la sentencia (art. 104.3) |
| Pareja de hecho o sin casar | AJD del 0,75 % al 1,5 % sobre la parte que te quedas | No en la extinción de condominio (consulta V0123-24) |
Para las parejas de hecho aplicamos las reglas generales de la extinción de condominio: las exenciones del divorcio hablan de cónyuges. El tipo de AJD de cada comunidad está en la tabla de la extinción de condominio.
¿Te basta con una novación o necesitas una hipoteca nueva?
Si tus ahorros cubren su parte y los gastos: novación
Te quedas la hipoteca que tenéis y el banco acepta que tu expareja deje de ser deudora. Se firma en escritura y esa liberación paga AJD sobre la responsabilidad hipotecaria de la que queda libre (consulta V2822-21).
Si te falta dinero: ampliación o hipoteca nueva
Puedes ampliar el capital de la hipoteca actual (Ley 2/1994, art. 4) o pedir una hipoteca nueva, en tu banco o en otro, que cancele la anterior. En la nueva, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto; tú, la tasación (Ley 5/2019, art. 14.1.e).
En los dos casos, el banco estudia tus ingresos
La hipoteca quedará solo a tu nombre, así que el banco mira si puedes pagarla tú. Los bancos suelen querer que la cuota y tus otras deudas no pasen del 35 % al 40 % de tus ingresos netos.
Tienes más detalle en la guía de la hipoteca en el divorcio.
Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con [Nombre del bróker], intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el n.º [N.º registro BdE]. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.
Preguntas frecuentes
En un divorcio, ¿quién se queda con la casa hipotecada?
Lo decidís vosotros. Uno puede quedársela pagando al otro su parte, o podéis venderla y repartir. Si no hay acuerdo, cualquiera de los dos puede pedir que se divida y, como una vivienda no se puede partir, se vende y se reparte el dinero (art. 1062 del Código Civil). Que el juez dé el uso de la casa a uno de los dos y a los hijos (art. 96) no le hace dueño ni cambia quién debe la hipoteca.
¿Cómo se quita a un titular de la hipoteca por divorcio?
Con una novación en la que el banco acepta que tu expareja deje de ser deudora. El banco no está obligado (art. 1205 del Código Civil y art. 118 de la Ley Hipotecaria) y estudiará si puedes pagar la cuota solo con tus ingresos. Si no acepta, la alternativa es una hipoteca nueva solo a tu nombre, en ese banco o en otro, que cancele la actual.
¿Puedo quedarme la casa si la hipoteca está a nombre de los dos?
Sí. Pagas a tu expareja su parte del valor neto y asumes toda la hipoteca. Pero tu expareja solo deja de ser deudora si el banco lo acepta (art. 1205 del Código Civil y art. 118 de la Ley Hipotecaria), y para eso estudiará si puedes pagarla solo con tus ingresos.
¿El banco está obligado a liberar a mi expareja de la hipoteca?
No. Cambiar de deudor necesita el consentimiento del banco. Si no lo da, tu expareja sigue respondiendo de la deuda aunque la casa sea solo tuya (consulta V1696-23). La alternativa es una hipoteca nueva, en ese banco o en otro, solo a tu nombre.
¿Qué impuesto pago al quedarme la casa?
Si estáis casados en gananciales y la vivienda se adjudica al liquidar la sociedad, ninguno: está exento (art. 45.I.B.3 del texto refundido del ITP y AJD). En separación de bienes o si no estáis casados, Actos Jurídicos Documentados sobre la parte que te quedas, entre el 0,75 % y el 1,5 % según la comunidad (consulta V0928-21).
¿Hay que pagar plusvalía municipal?
No en las transmisiones entre cónyuges que cumplen una sentencia de separación o divorcio, sea cual sea el régimen (art. 104.3 de la Ley de Haciendas Locales). Cuando vendas, la antigüedad se cuenta desde que comprasteis la vivienda.
¿Y si no le pago toda su parte?
En la vivienda habitual del divorcio, el Tribunal Supremo ha dicho que la diferencia no tributa como donación, sea cual sea el régimen, porque no hay intención de regalar (sentencia 963/2022).
¿Mi expareja paga IRPF por lo que le pago?
Puede que sí: quien sale y cobra una compensación tiene una ganancia si la vivienda vale más que cuando la adquirió (Tribunal Supremo, sentencia 1269/2022). Quien se queda la casa conserva las fechas y los valores originales.