Vender una casa heredada: ¿qué impuestos se pagan?
Dos: el IRPF por la ganancia, del 19 % al 30 % en 2026, calculada desde el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones (no desde lo que pagó el fallecido), y la plusvalía municipal, contando los años desde el fallecimiento. El impuesto de sucesiones, la plusvalía y los gastos que pagaste al heredar rebajan la ganancia (consultas de Hacienda V1659-26 y V0231-26).
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE y consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos
¿Cuánto IRPF pagas al vender una casa heredada?
Heredar no tributa en el IRPF (para eso está el impuesto de sucesiones), pero vender sí: pagas por la diferencia entre lo que vendes y lo que «te costó» la vivienda. En una herencia, ese coste es el valor que resulta del impuesto de sucesiones, sin pasar del valor de mercado (arts. 35 y 36 de la Ley 35/2006). La ganancia va a la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
Si en sucesiones se declaró un valor bajo, la ganancia al vender será mayor: el valor de partida no puede ser inferior al que fija la ley del impuesto (el de referencia del Catastro, o el declarado si fue mayor).
| Campo de la calculadora | Qué poner | Fuente |
|---|---|---|
| ¿Cómo la conseguiste? | Heredada | — |
| Valor declarado al heredar | El valor de la vivienda en sucesiones por tu porcentaje (valor de referencia o el declarado si fue mayor) | Art. 36 LIRPF; V1659-26 |
| Impuesto y gastos al heredar | Tu parte del impuesto de sucesiones de esa vivienda, notaría, registro, gestoría y la plusvalía que pagaste al heredar | V1659-26; V0231-26 |
| Fecha del fallecimiento | El día del fallecimiento, aunque aceptaras después | Art. 989 CC; V5682-26 |
| Gastos de la venta | Inmobiliaria, certificado energético, notaría y registro de la cancelación de la hipoteca, si la había | V1659-26 |
| Plusvalía municipal | La que pagas por la venta | Art. 106 TRLRHL |
Si sois varios herederos, cada uno pone solo su parte del precio de venta y de los gastos: el IRPF lo paga cada uno por lo suyo. Haz la cuenta en la calculadora de lo que pagas al vender.
¿Y la plusvalía municipal?
Se paga dos veces: al heredar, el heredero, y al vender, el que vende (arts. 104 y 106 de la Ley de Haciendas Locales). En la venta, el periodo se cuenta desde la fecha del fallecimiento hasta la venta (consulta V1413-24). Si vendes por menos de lo que valía al heredar, no hay plusvalía, aunque hay que declararlo.
Calcúlala en la calculadora de plusvalía de tu ciudad, poniendo como fecha de compra la del fallecimiento.
¿Hay exención si tienes más de 65 años?
Solo si la casa heredada es tu vivienda habitual: la exención de los mayores de 65 es para «la transmisión de su vivienda habitual» (art. 33.4.b de la Ley del IRPF), y para que lo sea tienes que haber vivido en ella al menos tres años (art. 41 bis del Reglamento). En 2018, Hacienda aplicó ese plazo a una viuda que vendió la casa heredada de su marido (consulta V3058-18).
Sin plazos mágicos
Preguntas frecuentes
¿Qué valor de compra pongo si la casa es heredada?
El que resulte del impuesto de sucesiones: el valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento, o el que se declaró si fue mayor, sin pasar del valor de mercado, y solo por tu porcentaje de la herencia (art. 36 de la Ley del IRPF y consulta V1659-26).
¿Qué fecha de compra cuenta en una casa heredada?
La del fallecimiento, aunque aceptes la herencia después: los efectos de la aceptación se retrotraen a ese día (art. 989 del Código Civil y consulta V5682-26).
¿Puedo restar el impuesto de sucesiones que pagué?
Sí. La parte de la cuota de sucesiones que corresponde a la vivienda y a tu porcentaje, la notaría, el registro y la gestoría de la herencia, y la plusvalía municipal que pagaste al heredar suman al valor de adquisición (V1659-26 y V0231-26). El IBI de los años que la tuviste, no (V0604-26).
¿Se paga la plusvalía municipal dos veces?
Sí: al heredar la paga el heredero y al vender la paga el vendedor (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). En la venta, los años se cuentan desde el fallecimiento (consulta V1413-24). Y las dos cuentan en el IRPF: la de la herencia como gasto de adquisición y la de la venta como gasto de la venta.
¿Y si vendo antes de aceptar la herencia o de pagar sucesiones?
Vender la parte heredada supone aceptar la herencia (art. 1000 del Código Civil). Si no se presentó el impuesto de sucesiones, el valor de adquisición es el de mercado a la fecha del fallecimiento, que Hacienda puede comprobar (V1122-26). Lo prudente es aceptar y liquidar sucesiones antes de vender.