¿Qué documentos pedir antes de comprar una vivienda?
Como mínimo, la nota simple del Registro, el último recibo del IBI, el certificado de deudas de la comunidad de propietarios y el certificado energético registrado; en Cataluña, Comunitat Valenciana, Baleares, La Rioja o Navarra, además, la cédula de habitabilidad o la licencia de ocupación. Pídelos antes de firmar las arras: la vivienda responde del IBI y de las cuotas de comunidad pendientes (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales y art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, vigentes en 2026).
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE, normas autonómicas y Notariado
Checklist de documentos para comprar una vivienda
Descárgala, imprímela y ve marcando: qué pedir antes de las arras, antes de la escritura y al recibir las llaves, con las casillas de contratar el seguro de hogar y revisar la alarma al final.
| Documento | Para qué | Norma |
|---|---|---|
| Nota simple | Dueño, descripción y cargas inscritas | Art. 222 de la Ley Hipotecaria |
| Último recibo del IBI | Referencia catastral y que está pagado: la vivienda responde del IBI pendiente | Art. 64 TRLRHL; art. 41 Ley del Catastro |
| Certificado de la comunidad | Deudas con la comunidad: sin él no se firma la escritura salvo exoneración | Art. 9.1.e LPH; art. 553-5 CCCat |
| Certificado energético | Obligatorio para vender, registrado y con la etiqueta | Real Decreto 390/2021 |
| Cédula o licencia de ocupación | Solo donde la exige la comunidad (tabla de abajo) | Normativa autonómica |
¿En qué comunidades se exige la cédula de habitabilidad para vender?
| Comunidad | Qué se exige | Norma |
|---|---|---|
| Cataluña | Hace falta cédula de habitabilidad vigente en cualquier venta, también en segundas transmisiones. El comprador puede exonerar al vendedor si va a rehabilitar o derribar la vivienda o no la usará como vivienda. | Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (arts. 26 y 132) |
| Comunitat Valenciana | Pasados diez años desde la primera licencia de ocupación, hay que renovarla (hoy, título habilitante: declaración responsable o licencia) en la segunda o posteriores ventas. | Ley 3/2004, de ordenación y fomento de la calidad de la edificación (art. 33 y disposición adicional quinta) |
| Illes Balears | En cualquier venta se incorpora copia de la cédula vigente o de la licencia de ocupación; si no la hay, debe constar expresamente en el contrato o la escritura. | Ley 5/2018, de la vivienda de las Illes Balears (art. 16.4) |
| La Rioja | La transmisión de una vivienda construida requiere cédula de habitabilidad (en obra nueva, la licencia de primera ocupación la sustituye durante 30 años). | Ley 2/2007, de vivienda de La Rioja (art. 6) |
| Navarra | Notarios y registradores exigen cédula de habitabilidad en vigor para que en la compraventa conste la calificación como vivienda. | Decreto Foral 142/2004 (art. 2) |
| Cantabria | Ya no existe la cédula de habitabilidad: se suprimió en noviembre de 2024. | Decreto 91/2024, de 14 de noviembre (BOC de 18/11/2024) |
| Extremadura | No se exige para vender; la cédula se pide para dar de alta suministros con cambio de titular. | Ley 11/2019, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura (art. 12.2.a) |
Solo recogemos las comunidades cuya norma vigente hemos comprobado. En las demás, consulta con el notario o con el servicio de vivienda de tu comunidad. En Cataluña, en la segunda venta se entrega además el informe de la inspección técnica del edificio si ha tenido que pasarla (art. 65.2 de la Ley 18/2007).
¿Y al recibir las llaves?
- Comunica el cambio de titular a la comunidad: si no, el vendedor seguiría respondiendo de las cuotas junto contigo (art. 9.1.i LPH).
- Contrata el seguro de hogar: si tienes hipoteca, el de daños es obligatorio, pero eliges compañía.
- Revisa la alarma si la vivienda va a estar vacía.
Lista orientativa
Antes de firmar
Compara el seguro de hogar que te ofrece el banco
El banco puede exigirte un seguro de daños, pero no que sea el suyo: tiene que aceptar otro con coberturas equivalentes. Compara capitales, coberturas y precio antes de aceptar su bonificación.
Si la vivienda va a estar vacía
Una alarma con central avisa a la policía; un kit, solo a ti
Para una casa vacía, heredada o de temporada, mira si quieres verificación y aviso a la policía (con cuota y permanencia) o un kit sin cuota que solo te avisa a ti.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el vendedor debe cuotas de la comunidad?
La vivienda responde de lo que se deba de la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal; en Cataluña, cuatro años y también los gastos extraordinarios, art. 553-5 del Código civil catalán). Por eso el notario no autoriza la escritura sin el certificado de deudas, salvo que el comprador lo exonere expresamente.
¿Y si debe el IBI?
La vivienda queda afecta al pago del IBI pendiente: si el vendedor no lo paga, el ayuntamiento puede reclamárselo al comprador de forma subsidiaria (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales y art. 79 de la Ley General Tributaria). El notario pide la información de deudas al ayuntamiento.
¿Hace falta cédula de habitabilidad para comprar?
Depende de la comunidad. En Cataluña hace falta en cualquier venta, en la Comunitat Valenciana hay que renovar la licencia de ocupación pasados diez años, en Baleares hay que incorporarla o decir que no la hay, y en La Rioja y Navarra se exige. En Cantabria se suprimió en 2024 y en Extremadura no se pide para vender.
¿Qué comprueba el notario el día de la firma?
Según el Consejo General del Notariado: que se ha pagado la comunidad, que el IBI está al corriente y la referencia catastral, el estado de cargas y la entrega del certificado de eficiencia energética.