IBI: ¿qué es, cómo se calcula y quién lo paga al vender una casa?
Es el impuesto municipal anual sobre los inmuebles: se calcula aplicando al valor catastral (con su reducción) el tipo del ayuntamiento, entre el 0,4 % y el 1,1 % en viviendas (art. 72 de la Ley de Haciendas Locales, vigente en 2026). Frente al ayuntamiento lo paga quien era dueño el 1 de enero; entre vendedor y comprador, si no pactan otra cosa, se reparte por el tiempo de cada uno (Tribunal Supremo, sentencia 409/2016).
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Ley de Haciendas Locales (BOE) y Tribunal Supremo
¿Cómo se calcula el IBI?
| Paso | Qué es | Artículo |
|---|---|---|
| Base imponible | El valor catastral de la vivienda | Art. 65 |
| Base liquidable | La base menos la reducción tras una revisión catastral (durante 9 años, con un coeficiente que empieza en 0,9 y baja 0,1 al año) | Arts. 66 a 70 |
| Cuota íntegra | Base liquidable × tipo del ayuntamiento (del 0,4 % al 1,1 %, con incrementos en capitales y grandes ciudades) | Arts. 71 y 72 |
| Cuota líquida | Cuota íntegra menos las bonificaciones | Arts. 71, 73 y 74 |
Ejemplo ilustrativo: una vivienda con una base liquidable de 80.000 € en un municipio con un tipo del 0,5 % paga 400 € al año antes de bonificaciones. El tipo de tu ciudad está en su ordenanza fiscal del IBI.
¿Quién paga el IBI en una compraventa?
El IBI se devenga el 1 de enero y el periodo es el año natural (art. 75): el ayuntamiento lo cobra a quien era titular ese día, aunque venda en febrero. Pero la ley permite repercutirlo «conforme a las normas de derecho común» (art. 63.2), y el Tribunal Supremo fijó como doctrina que, «en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad» (sentencia 409/2016, de 15 de junio).
Ejemplo: vendes el 1 de julio y el IBI del año es de 600 €. Si no pactáis otra cosa, puedes pedir al comprador unos 300 €, la parte de los seis meses en que él es dueño.
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¿Qué bonificaciones del IBI puedes pedir?
| Bonificación | Máximo | Artículo |
|---|---|---|
| Familia numerosa | Hasta el 90 % de la cuota | Art. 74.4 |
| Energía solar o ambiente (placas, aerotermia) | Hasta el 50 % | Art. 74.5 |
| Vivienda de protección oficial | 50 % durante tres años (obligatoria, a petición) | Art. 73.2 |
| Alquiler con renta limitada | Hasta el 95 % | Art. 74.6 |
| Puntos de recarga de vehículos eléctricos | Hasta el 50 % | Art. 74.7 |
Además, los ayuntamientos pueden aplicar un recargo a las viviendas desocupadas con carácter permanente (art. 72.4). Pide las bonificaciones a tu ayuntamiento en el plazo que diga su ordenanza.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI el año en que se vende la casa?
Ante el ayuntamiento, quien era propietario el 1 de enero, porque el impuesto se devenga ese día (art. 75 de la Ley de Haciendas Locales). Pero, salvo pacto en contrario, el vendedor que lo paga puede repercutirlo al comprador en proporción al tiempo que cada uno ha sido dueño (Tribunal Supremo, sentencia 409/2016). Se puede pactar otra cosa en el contrato.
¿Cómo se calcula el IBI?
Se parte del valor catastral; si ha habido una revisión general, se aplica una reducción durante nueve años; y a la base liquidable se le aplica el tipo que fije el ayuntamiento, entre el 0,4 % y el 1,1 % para inmuebles urbanos. Después se restan las bonificaciones (arts. 65 a 74).
¿Qué bonificaciones del IBI hay?
Las que apruebe cada ayuntamiento en su ordenanza, dentro de los límites de la ley: hasta el 90 % para familias numerosas, hasta el 50 % por instalar energía solar, y otras para alquiler asequible o puntos de recarga. Las viviendas protegidas tienen un 50 % obligatorio durante tres años (arts. 73 y 74).
¿Puede reclamarme el IBI que no pagó el anterior dueño?
Sí, de forma subsidiaria: la vivienda queda afecta al pago del IBI pendiente (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales). Por eso el notario pide la información de deudas al ayuntamiento antes de la firma. Las deudas tributarias prescriben a los cuatro años (art. 66 de la Ley General Tributaria).