Comunidad de propietarios al comprar: ¿quién paga las deudas y las derramas?
La vivienda responde de las cuotas de comunidad que deba el vendedor de la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, vigente en 2026); en Cataluña, de cuatro años y también de los gastos extraordinarios. Por eso el vendedor debe aportar en la escritura un certificado de deudas, que la comunidad emite en siete días. Las derramas aprobadas antes de la venta, mejor pactarlas por escrito.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Ley de Propiedad Horizontal y Código civil de Cataluña (BOE)
¿De qué deudas de la comunidad responde el comprador?
| Régimen general (LPH) | Cataluña (Código civil catalán) | |
|---|---|---|
| Deudas de las que responde la vivienda | Parte vencida del año de la compra y los 3 años naturales anteriores, de gastos generales | Parte vencida del año en curso y los 4 años anteriores, de gastos ordinarios y extraordinarios y del fondo de reserva |
| Certificado de deudas | Obligatorio en la escritura salvo exoneración del comprador; en 7 días naturales | Obligatorio salvo renuncia expresa; incluye los gastos aprobados pendientes de vencer |
| Crédito preferente | Sí, para la parte vencida del año y los tres anteriores | — |
| Fondo de reserva | Al menos el 10 % del último presupuesto ordinario | Al menos el 5 % de los gastos comunes; no se devuelve al vender |
Ejemplo: compras en junio de 2026 y el vendedor debe 1.500 € de cuotas de 2021 a 2026. En el régimen general, la vivienda responde de lo de 2023, 2024, 2025 y la parte vencida de 2026; lo de 2021 y 2022 solo se lo puede reclamar la comunidad al vendedor.
¿Quién paga las derramas al comprar un piso?
La Ley de Propiedad Horizontal habla de «gastos generales» y no regula de forma expresa las derramas aprobadas antes de la venta que vencen después. Para evitar discusiones, pregunta por ellas al pedir el certificado y pacta en el contrato de arras quién las paga: por ejemplo, que las asuma el vendedor o que se descuenten del precio.
En Cataluña sí está en la ley: el certificado tiene que recoger los gastos extraordinarios aprobados pendientes de vencer y la vivienda responde de ellos (art. 553-5 del Código civil catalán).
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Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar las deudas de comunidad del anterior dueño?
La vivienda responde de ellas hasta el límite de la parte vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). La comunidad puede cobrarlas con el piso aunque lo hayas inscrito a tu nombre. Puedes reclamárselas después al vendedor.
¿Cuánto tarda el certificado de deudas de la comunidad?
Como máximo siete días naturales desde que se pide. Lo firma el secretario con el visto bueno del presidente, que responden de su exactitud y de los perjuicios por el retraso (art. 9.1.e LPH). En Cataluña no hace falta el visto bueno si el secretario es un administrador profesional.
¿Quién paga una derrama aprobada antes de la venta?
La ley estatal no lo resuelve expresamente, así que lo más seguro es pactarlo en el contrato de arras: por ejemplo, que la pague el vendedor o que se descuente del precio. En Cataluña el certificado debe incluir los gastos extraordinarios aprobados pendientes de vencer, y la vivienda responde también de ellos (art. 553-5 del Código civil catalán).
¿Me devuelven el fondo de reserva al vender?
No: es de la comunidad (art. 9.1.f LPH) y en Cataluña la ley dice expresamente que ningún propietario puede reclamar su devolución al vender (art. 553-6). Debe ser al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (5 % de los gastos comunes en Cataluña).