Vender una casa con hipoteca: ¿cómo se hace y cuánto cuesta cancelarla?
Se puede vender sin haberla pagado: lo normal es cancelar la hipoteca en la misma firma con el dinero del comprador, a partir del certificado de saldo que emite tu banco (Banco de España). La otra opción es que el comprador se subrogue, si el banco lo acepta (art. 118 de la Ley Hipotecaria). La comisión por cancelar tiene el tope de la Ley 5/2019: en una variable, nada a partir del quinto año.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Banco de España, Ley Hipotecaria y Ley 5/2019
¿Cancelar la hipoteca o que el comprador se subrogue?
| Cancelar con el dinero de la venta | Subrogación del comprador | |
|---|---|---|
| Qué pasa | El comprador paga tu deuda al banco y el resto a ti; la vivienda queda libre de cargas | El comprador asume tu hipoteca con sus condiciones |
| Qué hace falta | Certificado de saldo de tu banco | Consentimiento del banco, que estudia al comprador |
| Coste para ti | Comisión de cancelación según tu contrato y la Ley 5/2019, y la cancelación registral | Comisión por subrogación si está pactada |
| Norma | Ley 5/2019, art. 23; Banco de España | Art. 118 de la Ley Hipotecaria; Ley 5/2019, DA 6.ª |
¿Cómo se cancela la hipoteca en la venta?
Pide el certificado de saldo
A tu banco, con lo que debes a la fecha de la firma, incluidos los intereses vencidos.
Pacta con el comprador cómo se paga
La parte que cancela tu deuda va directamente al banco (cheque bancario ante notario o transferencia) y el resto, a ti.
Firma de la compraventa
Con la deuda pagada, la vivienda se transmite sin la carga de la hipoteca.
Cancelación registral
Después se firma la escritura de cancelación y se inscribe en el Registro. Puedes elegir notario.
Antes de poner precio
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender?
La comisión por cancelar antes de tiempo tiene tope en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019: en variable, el 0,15 % de lo que devuelves los 5 primeros años o el 0,25 % los 3 primeros, según el contrato, y nada después; en fija, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después (art. 23 de la Ley 5/2019). Las anteriores siguen lo que diga su escritura.
La cancelación registral la tienes explicada, con sus costes, en cancelar la hipoteca.
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Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa si todavía tiene hipoteca?
Sí. Tu banco emite un certificado de saldo con lo que debes, incluidos los intereses vencidos, y el comprador paga esa cantidad directamente para cancelarla, con cheque ante notario o transferencia, y el resto te lo paga a ti. Así la vivienda se vende sin cargas (Banco de España).
¿Cuánto me cobra el banco por cancelar la hipoteca al vender?
Lo que diga tu contrato, con los máximos de la Ley 5/2019 si la firmaste después del 16 de junio de 2019: en variable, el 0,15 % los 5 primeros años o el 0,25 % los 3 primeros, y nada después; en fija, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después (art. 23).
¿Puede el comprador quedarse con mi hipoteca?
Sí, con una subrogación de deudor, pero solo quedas libre si el banco da su consentimiento (art. 118 de la Ley Hipotecaria), y el banco estudiará la solvencia del comprador como en una hipoteca nueva (disposición adicional sexta de la Ley 5/2019). Si está pactada, el banco puede cobrar una comisión por subrogación.
¿Qué gastos tiene el vendedor si hay hipoteca?
Además de la plusvalía municipal y el IRPF de la venta, la cancelación registral de la hipoteca: escritura de cancelación (documento sin cuantía) e inscripción en el Registro. La pagas tú y la puedes restar como gasto de la venta en el IRPF.