Cancelar la hipoteca: ¿hace falta notario y cuánto cuesta?
Al pagar la última cuota la deuda queda saldada (cancelación económica), pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro hasta que firmas una escritura de cancelación y la inscribes (cancelación registral). En 2026, la notaría cobra 30,05 € de arancel (unos 60 – 90 € con folios, copia e IVA), el impuesto está exento y el registro cobra al menos 24,04 €.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE y Banco de España
¿Qué diferencia hay entre la cancelación económica y la registral?
| Cancelación económica | Cancelación registral | |
|---|---|---|
| Qué es | Pagar toda la deuda | Borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad |
| Cuándo | Con la última cuota o al amortizar todo | Cuando tú lo pidas |
| Qué necesitas | Nada: el banco te da el certificado de deuda cero gratis | Escritura de cancelación, impuesto (exento) e inscripción |
| Coste | Ninguno (salvo comisión si amortizas antes de tiempo) | Notaría, unos 60 – 90 €; registro desde 24,04 € + IVA |
¿Cómo cancelar la hipoteca tú mismo?
Pide el certificado de deuda cero
Al banco, que debe dártelo gratis. No te puede exigir una nota simple para ello.
Elige notaría y pide cita
Tienes derecho a elegirla. El notario prepara la escritura y avisa al banco, que envía un apoderado a firmar sin cobrarte por ello.
Presenta el impuesto
El modelo de Actos Jurídicos Documentados en tu comunidad autónoma: es obligatorio pero está exento (art. 45.I.B.18 del texto refundido).
Inscribe en el Registro
Con la copia de la escritura, el certificado y el justificante del impuesto. Pagas el arancel del registrador.
Si se lo encargas al banco
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?
| Concepto | Importe | Norma |
|---|---|---|
| Notaría (arancel) | 30,05 €, sin cobrar desde el quinto folio de matriz y copia | Ley 2/1994, art. 8; RD 1426/1989, n.º 1.1.f |
| Notaría (factura estimada) | 60 – 90 € con IVA y suplidos | Estimación nuestra |
| Impuesto (AJD) | Exento, pero hay que presentarlo | Art. 45.I.B.18 del texto refundido del ITP y AJD |
| Registro | Escala sobre el capital reducido un 90 %, con un mínimo de 24,04 € y un máximo de 2181,67 €, más IVA | RD 1427/1989, n.º 2.1.g |
| Gestoría | Precio libre, solo si la contratas | — |
¿Se cancela sola la hipoteca con los años?
No sola, pero sí sin escritura: la acción hipotecaria prescribe a los 20 años (art. 128 de la Ley Hipotecaria y art. 1964 del Código Civil), y el Registro permite cancelar la hipoteca por caducidad cuando, desde la fecha en que debía terminar de pagarse según el Registro, han pasado ese plazo y un año más sin renovación ni reclamación (art. 82 de la Ley Hipotecaria). El Colegio de Registradores lo resume en 21 años. Se pide con una instancia con firma legitimada ante notario o ratificada ante el registrador.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No es obligatorio, pero mientras siga inscrita la vivienda aparece con la carga en la nota simple, y para venderla o pedir otra hipoteca te pedirán cancelarla. Hacerlo al terminar de pagar evita prisas y que el trámite se complique con los años.
¿Me puede cobrar el banco por el certificado de deuda cero?
No. El Banco de España dice que la entidad debe entregarlo gratis y que no debe cobrar por firmar la cancelación ni por desplazarse a la notaría. Solo puede cobrar si le encargas a él la gestión, informándote antes del coste.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?
Notaría: 30,05 € de arancel, sin cobrar a partir del quinto folio (Ley 2/1994 y n.º 1.1.f del arancel); con IVA y suplidos, unos 60 – 90 €. Impuesto de AJD: exento, pero hay que presentarlo. Registro: arancel sobre una base muy reducida, con un mínimo de 24,04 € más IVA. Gestoría, solo si la contratas, a precio libre.
¿Puedo cancelar la hipoteca sin notario?
Solo cuando la inscripción ha caducado: pasados 21 años desde el vencimiento del préstamo que consta en el Registro (20 de prescripción más uno), se puede pedir con una instancia con firma legitimada ante notario o ratificada ante el registrador (art. 82 de la Ley Hipotecaria).
¿Me pueden pedir una nota simple para cancelar?
No: el Banco de España dice que el banco no puede exigirte una nota simple para tramitar la cancelación ni para darte el certificado de deuda cero.