Comprar obra nueva: ¿qué impuestos se pagan y qué revisar antes de firmar?
Una vivienda nueva comprada al promotor no paga ITP sino IVA, del 10 % en 2026 (4 % si es protegida de régimen especial), más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de tu comunidad por la escritura. En Canarias, IGIC en lugar de IVA. Antes de firmar, exige el aval de lo que entregues a cuenta y comprueba la licencia de primera ocupación y el seguro decenal.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE y boletines autonómicos
¿Qué impuestos paga una vivienda nueva?
| Obra nueva (compra al promotor) | Segunda mano | |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA del 10 % (4 % si es protegida de régimen especial); IGIC en Canarias | ITP de tu comunidad |
| Impuesto de la escritura | AJD de tu comunidad | No, ya va incluido en el ITP |
| Quién lo paga | El comprador | El comprador |
| Comunidad | AJD | Impuesto principal |
|---|---|---|
| Andalucía | 1,2 % | IVA del 10 % |
| Comunidad de Madrid | 0,4 % a 0,75 % según el valor | IVA del 10 % |
| Cataluña | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Castilla y León | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Extremadura | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Galicia | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Illes Balears | 1,5 % | IVA del 10 % |
| La Rioja | 1 % | IVA del 10 % |
| Región de Murcia | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Canarias | 1 % | IGIC del 7 % |
| Cantabria | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Castilla-La Mancha | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Comunitat Valenciana | 1,4 % | IVA del 10 % |
| Aragón | 1,5 % | IVA del 10 % |
| Principado de Asturias | 1,2 % | IVA del 10 % |
Tipos generales; muchas comunidades tienen tipos reducidos de AJD para jóvenes, familias numerosas o viviendas protegidas. Calcula todos los gastos con los reducidos en la calculadora de gastos de compraventa, marcando «vivienda nueva».
¿Qué revisar antes de firmar con el promotor?
- Aval o seguro de las cantidades a cuenta: obligatorio desde la licencia de edificación, con el documento individual a tu nombre (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación).
- Licencia de primera ocupación o declaración responsable: sin ella no se puede escriturar la obra terminada (art. 28.1.b de la Ley de Suelo); depende de cada comunidad y ayuntamiento.
- Seguro decenal: obligatorio por el 100 % del coste de ejecución; sin él no se inscribe la obra nueva (arts. 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
- Libro del edificio y certificado energético: el libro se entrega a los propietarios (art. 7) y, si compras sobre plano, te dan la etiqueta de proyecto y después el certificado de obra terminada (art. 17.1 del Real Decreto 390/2021).
- Hipoteca del promotor y gastos: no te pueden obligar a subrogarte ni cargarte los gastos de la obra nueva, la división horizontal o la cancelación de su hipoteca (art. 89.3 de la Ley de Consumidores).
Pide la nota simple
¿Qué garantías tiene una vivienda nueva?
| Plazo | Qué cubre |
|---|---|
| 1 año | Defectos de acabado o terminación (responde el constructor) |
| 3 años | Defectos de instalaciones o elementos que afecten a la habitabilidad |
| 10 años | Daños estructurales que comprometan la estabilidad (seguro decenal) |
El promotor responde solidariamente ante los compradores (art. 17.3) y hay 2 años para reclamar desde que aparece el daño (art. 18.1).
¿Cuánto te pueden prestar a ti?
Haz la cuenta con tus ingresos y tus ahorros. Si quieres, un bróker registrado estudia tu caso sin compromiso.
Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.
Preguntas frecuentes
¿Una vivienda nueva paga IVA o ITP?
La primera entrega por el promotor paga IVA: el 10 % para viviendas, con hasta dos plazas de garaje y anexos en el mismo edificio, y el 4 % para las protegidas de régimen especial o promoción pública (art. 91 de la Ley del IVA). Además, la escritura paga AJD. Si compras a un particular una vivienda ya usada, paga ITP.
¿Qué pasa con el dinero que entrego antes de que esté terminada?
El promotor tiene que garantizar su devolución con intereses mediante un seguro o un aval desde que tiene la licencia, e ingresarlo en una cuenta especial (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación). Pide el documento individual de la garantía al pagar.
¿Tengo que quedarme con la hipoteca del promotor?
No. Es abusivo obligarte a subrogarte en la hipoteca del promotor o penalizarte por no hacerlo, y también cargarte los gastos de la obra nueva, la división horizontal o la cancelación de su hipoteca (art. 89.3 de la Ley de Consumidores).
¿Qué garantías tiene una vivienda nueva?
Desde la recepción de la obra: 1 año para defectos de acabado, 3 años para los que afecten a la habitabilidad y 10 años para los estructurales, cubiertos por el seguro decenal obligatorio. Hay 2 años para reclamar desde que aparece el daño (arts. 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
¿Cuánto IGIC se paga en Canarias por una vivienda nueva?
El tipo general es el 7 %, con tipos del 0 % para viviendas protegidas entregadas por el promotor y del 3 % o el 5 % para la vivienda habitual de algunos colectivos y con límites de precio (arts. 32 y 38 del Decreto Legislativo 1/2025 de Canarias).