Amortizar la hipoteca: ¿reducir cuota o plazo y cuánto te cobran?
Puedes adelantar dinero cuando quieras, con un preaviso de como mucho un mes (art. 23 de la Ley 5/2019). Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota alivia cada mes. La comisión tiene tope desde 2019: en una variable, el 0,15 % los 5 primeros años o el 0,25 % los 3 primeros, según el contrato, y nada después; en una fija, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Ley 5/2019 (BOE) y Banco de España
Intereses que te ahorras reduciendo plazo
14.488 €
Terminas 3 años y 5 meses antes y sigues pagando 832 € al mes.
Comisión máxima por ley (art. 23 de la Ley 5/2019): Ninguna: ya han pasado los primeros 5 años. Nunca más que la pérdida financiera del banco.
Orientativo: supone que el tipo no cambia hasta el final. En una hipoteca variable, el ahorro real dependerá del euríbor. No es asesoramiento financiero.
¿Qué comisión te pueden cobrar por amortizar?
| Tu hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable, opción a) del contrato | 0,15 % los 5 primeros años; después, nada |
| Variable, opción b) del contrato | 0,25 % los 3 primeros años; después, nada |
| Variable que pasó a fija | 0,05 % los 3 primeros años; después, nada |
| Fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después |
Además, el banco no puede cobrar más que la pérdida financiera que le causes, que es la diferencia entre lo que debes y el valor de mercado del préstamo (art. 23.8). Al amortizar tienes derecho a que se reduzcan los intereses y los costes del plazo que quedaba (art. 23.3). Para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 rige lo que diga su contrato, salvo que se hayan novado o subrogado después.
¿Cuándo compensa amortizar la hipoteca?
- Cuando el tipo de tu hipoteca es mayor que lo que te rinden los ahorros: el Banco de España lo plantea así para «aliviar el importe de los intereses».
- Al principio del préstamo, cuando la mayor parte de la cuota son intereses.
- Cuando la comisión es baja o nula: en una variable, a partir del quinto año no hay comisión.
Antes de adelantar, deja un colchón para imprevistos: el dinero amortizado no se recupera. Si tienes una variable y el euríbor sube, mira también cambiar la hipoteca de banco.
El cálculo es orientativo
Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor reducir cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses, porque dejas de pagar antes; reducir cuota te deja más margen cada mes. Si la cuota ya te resulta cómoda, el plazo suele ahorrar más; si vas justo, la cuota da tranquilidad. Compara las dos en la calculadora.
¿Quién decide si se reduce la cuota o el plazo?
Lo que diga tu contrato: la ley no lo regula. El Banco de España advierte de que «en algunos casos no podrás elegir, pues se especifica en el contrato», y en su guía de 2013 decía que, si el contrato no fija una modalidad, en principio debe respetarse la que elija el cliente.
¿Cuánto me pueden cobrar por amortizar?
Desde el 16 de junio de 2019: en variable, como mucho el 0,15 % de lo que adelantas en los 5 primeros años o el 0,25 % en los 3 primeros (según tu contrato), y nada después; en fija, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Y nunca más que la pérdida financiera del banco (art. 23 de la Ley 5/2019). Las hipotecas anteriores siguen con lo que diga su contrato.
¿Pierdo la deducción por vivienda si amortizo?
Si tienes la deducción del régimen transitorio (vivienda comprada antes de 2013 y con deducción ya aplicada), lo que amortizas cuenta como base del año, con un máximo de 9040 € al año entre cuotas y amortizaciones; el exceso no pasa a otros años (Manual de Renta de la Agencia Tributaria).
¿Me tiene que dar el banco el cálculo?
Sí: si se lo pides, en tres días hábiles como mucho y por escrito (art. 23.2 de la Ley 5/2019).