Impago del alquiler: ¿qué puede hacer el casero si el inquilino no paga?
Reclamar las rentas y pedir el desahucio en un juicio verbal (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El juzgado requiere al inquilino para que en 10 días pague, se vaya o se oponga (art. 438.5). El inquilino puede evitar el desahucio pagando todo una sola vez, salvo que le hayas requerido el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de demandar (art. 22.4). Desde octubre de 2026, si es vulnerable, la Administración tiene 2 meses para darle alternativa o pagar.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Ley de Enjuiciamiento Civil y Real Decreto-ley 29/2026 (BOE)
¿Qué pasos hay que dar?
Requerimiento fehaciente de pago
Por burofax u otro medio que deje constancia. Si lo haces al menos 30 días antes de demandar, el inquilino ya no podrá enervar el desahucio pagando (art. 22.4).
Demanda de desahucio y reclamación de rentas
Juicio verbal, sea cual sea la cuantía (art. 250.1.1.º). Puedes acumular la reclamación contra el avalista y ofrecer condonar la deuda si se va en un plazo de al menos 15 días (art. 437).
Datos obligatorios en la demanda
Si la vivienda es la habitual del inquilino y si eres gran tenedor, con certificación del Registro si dices que no lo eres (art. 439.6).
Requerimiento judicial de 10 días
El juzgado requiere al inquilino para que pague, desaloje o se oponga. Si no hace nada, se da por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha fijada (art. 438.5).
Vista y lanzamiento
Si se opone, hay vista en el plazo máximo de un mes (art. 440). El lanzamiento debe hacerse antes de 30 días desde la fecha de la vista (art. 438.6), salvo suspensión por vulnerabilidad.
¿Qué cambia si el inquilino es vulnerable?
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, introduce una enervación extraordinaria: si el inquilino es vulnerable, la Administración competente tiene 2 meses improrrogables para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o pagar la deuda. Mientras, el procedimiento queda suspendido; si no hace ninguna de las dos cosas, la Administración se subroga en la deuda y no hay lanzamiento (art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Además, hasta el 31 de diciembre de 2030 el juez puede suspender el lanzamiento de inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional, con revisión cada 12 meses y compensación al casero persona física (art. 2 del Real Decreto-ley 29/2026). No se suspende si el casero también es vulnerable o si es una persona física con dos viviendas o menos.
No hay plazos oficiales de duración
Si eres casero
El seguro de impago lo paga el casero, no el inquilino
Desde octubre de 2026 no se puede exigir al inquilino. Si te preocupa no cobrar, compara los meses que cubre, la carencia y la defensa jurídica, no solo el precio.
Si la vivienda va a estar vacía
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Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
Sí, una vez: si paga o consigna todo lo que debe antes de la vista, se enerva el desahucio. No puede hacerlo si ya enervó otro antes, ni si el casero le requirió el pago por un medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Las costas las paga el inquilino.
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
Desde el 8 de octubre de 2026 existe una enervación extraordinaria: la Administración tiene 2 meses improrrogables para ofrecerle una alternativa habitacional o pagar la deuda, con el proceso suspendido; si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda y no hay lanzamiento (art. 22.6). Además, el juez puede suspender el lanzamiento hasta 2 meses si el casero es persona física o 4 si es jurídica (art. 441).
¿Tengo que ser gran tenedor para algo?
En la demanda debes decir si la vivienda es la habitual del inquilino y si eres gran tenedor; si dices que no lo eres, aportas una certificación del Registro con tus propiedades (art. 439.6). El Tribunal Constitucional anuló en 2025 la exigencia de acreditar antes la vulnerabilidad y el intento de intermediación (sentencia 26/2025).
¿Me cubre algo si no cobro?
Un seguro de impago, que contratas y pagas tú como casero (no se puede exigir al inquilino): cubre las rentas durante los meses de la póliza y, normalmente, la defensa jurídica y el desahucio. La fianza y la garantía adicional también responden de las deudas al final del contrato.