Fianza del alquiler: ¿cuánto es y cuándo te la devuelven?
Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda, obligatoria y en metálico. Además, el casero puede pedir una garantía adicional de como mucho 2 mensualidades, pero nunca obligarte a contratar un seguro de impago. Si no te la devuelve en un mes desde que entregas las llaves, debe intereses.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE y normativa autonómica
¿Cuánto es la fianza y la garantía adicional?
| Concepto | Máximo o regla |
|---|---|
| Fianza en vivienda | 1 mensualidad, en metálico (obligatoria) |
| Fianza en otros usos | 2 mensualidades |
| Garantía adicional (contratos de vivienda de hasta 5 o 7 años) | Hasta 2 mensualidades |
| Garantía adicional en alquiler temporal | Hasta 1 mensualidad |
| Seguro de impago | No se puede exigir al inquilino |
Se puede pactar una garantía adicional (aval, depósito), con un máximo de dos mensualidades de renta en contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el casero es empresa). No se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago (art. 36.5 LAU).
Durante los 5 primeros años (7 si el casero es empresa) la fianza no se actualiza. En cada prórroga posterior, el casero puede pedir que suba, o el inquilino que baje, hasta igualar una mensualidad de la renta vigente (art. 36.2 LAU).
¿Cuándo y cómo te devuelven la fianza?
Si no se devuelve en un mes desde la entrega de las llaves, el saldo devenga el interés legal (art. 36.4 LAU).
Al acabar el contrato, las partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda; si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado salvo prueba en contrario (art. 36.7 LAU).
¿Dónde se deposita la fianza?
La ley estatal permite a cada comunidad autónoma obligar al casero a depositar la fianza en un organismo público (disposición adicional tercera LAU). Cada comunidad tiene su norma:
| Comunidad | Norma | Qué dice |
|---|---|---|
| Cataluña | Ley 13/1996, de 29 de julio | El casero debe depositar la fianza en el Institut Català del Sòl en el plazo de dos meses desde la firma (art. 3.1). |
| Comunidad de Madrid | Ley 12/1997, de 4 de junio (inspección y sanciones); Decreto 181/1996, de 5 de diciembre (régimen del depósito) | La ley regula la inspección y las sanciones por no depositar la fianza; el procedimiento del depósito está en el Decreto 181/1996. |
| Comunitat Valenciana | Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda (art. 27 y siguientes) | Crea el Registro de la Generalitat de Fianzas de Arrendamientos Urbanos, donde se inscriben los contratos cuya fianza es de depósito obligatorio. |
| Andalucía | Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía (disposición adicional sexta) | Desde la entrada en vigor de esta ley, la Junta de Andalucía ya no es depositaria de las fianzas de alquiler; devuelve las depositadas antes cuando se extinguen los contratos y lo pide el interesado. |
Solo recogemos las comunidades cuya norma hemos comprobado. En las demás, consulta el organismo de vivienda de tu comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas mensualidades de fianza me pueden pedir?
Es obligatorio entregar una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (dos en uso distinto de vivienda). Se puede pactar una garantía adicional (aval, depósito), con un máximo de dos mensualidades de renta en contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el casero es empresa). No se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago (art. 36.5 LAU).
¿Cuándo me tienen que devolver la fianza?
Si no se devuelve en un mes desde la entrega de las llaves, el saldo devenga el interés legal (art. 36.4 LAU).
¿La fianza sube con la renta?
Durante los 5 primeros años (7 si el casero es empresa) la fianza no se actualiza. En cada prórroga posterior, el casero puede pedir que suba, o el inquilino que baje, hasta igualar una mensualidad de la renta vigente (art. 36.2 LAU).
¿Me pueden obligar a contratar un seguro de impago?
No. La ley prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago de renta u otras coberturas parecidas (art. 36.5 de la LAU).
¿Qué pasa si no firmamos el estado de la vivienda al irme?
Al acabar el contrato, las partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda; si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado salvo prueba en contrario (art. 36.7 LAU).