Herencia con hipoteca: ¿qué pasa con la deuda y qué puedes hacer?
La hipoteca no desaparece con el fallecimiento: pasa a los herederos que acepten, con las mismas condiciones, y el banco tiene que poner a todos como titulares (Banco de España, 2022). Si aceptas sin más, respondes con tu propio patrimonio (art. 1003 del Código Civil); a beneficio de inventario, solo hasta donde lleguen los bienes heredados. Puedes asumirla, vender la casa y cancelarla, o renunciar.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: Código Civil, Ley 5/2019 y Banco de España
¿Qué hacer antes de aceptar la herencia?
- Pide al banco la información de la deuda. Los herederos tienen derecho al certificado de posiciones del fallecido y a copia de sus contratos, y el Banco de España dice que se debe facilitar antes de aceptar.
- Comprueba si había seguro de vida. Con el certificado de seguros de cobertura de fallecimiento del Ministerio de Justicia y preguntando al banco.
- Compara lo que vale la casa con lo que se debe. Si la deuda es mayor, valora aceptar a beneficio de inventario o renunciar.
Mientras tanto, si alguien con interés (también el banco) te lo pide ante notario, tienes 30 días naturales para decidir; si no dices nada, se entiende que aceptas sin más (art. 1005 del Código Civil).
¿Qué opciones tienes con la hipoteca?
| Opción | Qué pasa | Lo que hay que saber |
|---|---|---|
| Asumirla todos los herederos | Seguís pagando las cuotas con las mismas condiciones | El banco no debe exigir garantías ni productos nuevos (Banco de España) |
| Que la asuma uno solo | Ese heredero se queda la casa y la deuda; paga al resto su parte | Hace falta el consentimiento del banco (art. 1205 CC). Ver extinción de condominio |
| Vender la casa | Con el dinero de la venta se cancela la hipoteca | IRPF y plusvalía de la venta; comisión por cancelar con los topes de la Ley 5/2019 |
| Aceptar a beneficio de inventario | Respondes de la deuda solo con los bienes heredados | Se hace ante notario y hay que inventariarlo todo (arts. 1010 a 1034 CC) |
| Renunciar | No heredas ni la casa ni la deuda | Ante notario (art. 1008 CC); renuncias a toda la herencia, no solo a la casa |
Aceptar sin más tiene un riesgo
¿Cómo poner la hipoteca a tu nombre?
El banco tiene que sustituir al fallecido por todos los herederos. Si solo uno se queda con la deuda, es un cambio de deudor que necesita el consentimiento del banco (art. 1205 del Código Civil y art. 118 de la Ley Hipotecaria): estudiará si puede pagarla con sus ingresos y puede pedir garantías. Si no acepta, la alternativa es una hipoteca nueva a tu nombre, en ese banco o en otro, que cancele la anterior. Si además tienes que pagar a otros herederos su parte, mira la extinción de condominio.
¿Necesitas una hipoteca a tu nombre?
Si vas a quedarte la casa con una hipoteca nueva, calcula cuánto te pueden prestar. Si quieres, un bróker registrado estudia tu caso según tu perfil y sin compromiso.
Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.
Preguntas frecuentes
¿Se hereda la hipoteca?
Sí. La herencia incluye las deudas que no se extinguen con la muerte (art. 659 del Código Civil), y la hipoteca sigue gravando la vivienda sea quien sea el dueño (art. 104 de la Ley Hipotecaria). Según el Banco de España, la deuda se mantiene con las mismas condiciones: intereses, plazo y gastos.
¿Puede el banco exigirme toda la deuda por el fallecimiento?
La Ley 5/2019 solo permite el vencimiento anticipado por impago: cuotas vencidas de al menos el 3 % del capital (o 12 cuotas) en la primera mitad del préstamo, o el 7 % (o 15 cuotas) en la segunda, y un requerimiento con un mes de plazo, sin pacto en contrario (art. 24). Si seguís pagando las cuotas, no puede hacerlo por esa vía.
¿Puedo quedarme yo solo con la hipoteca?
Si todos los herederos asumen la deuda, el banco no debe pedir garantías ni productos nuevos. Si la asume solo uno o algunos, hace falta el consentimiento del banco, que puede pedir garantías adicionales y no está obligado a aceptarlo (Banco de España; art. 1205 del Código Civil).
¿Cómo sé si la hipoteca tenía seguro de vida?
Pide el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento al Ministerio de Justicia, pasados 15 días hábiles desde la muerte, y pregunta al banco. Si había un seguro con el banco como beneficiario, cubre lo pendiente; mientras la aseguradora no paga, los recibos se siguen pasando.
¿La hipoteca se resta en el impuesto de sucesiones?
Sí, la deuda pendiente a la fecha del fallecimiento se puede deducir si se acredita con documento público, como la escritura y un certificado del banco (art. 13 de la Ley 29/1987 y consulta V0402-22).