Hipoteca en el divorcio: ¿qué pasa y qué opciones tienes?
El divorcio no cambia la hipoteca: los dos seguís debiéndola al banco hasta que la vendáis, la canceléis o el banco acepte dejarla a nombre de uno. Tienes cuatro opciones: vender y repartir, que uno se quede la casa liberando al otro, pedir una hipoteca nueva o seguir los dos como hasta ahora.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE, Dirección General de Tributos y Tribunal Supremo
En un divorcio, ¿quién se queda con la casa hipotecada?
Lo decidís vosotros. Uno puede quedársela pagando al otro su parte, o podéis venderla y repartir. Si no hay acuerdo, cualquiera de los dos puede pedir que se divida y, como una vivienda no se puede partir, se vende y se reparte el dinero (art. 1062 del Código Civil). Que el juez dé el uso de la casa a uno de los dos y a los hijos (art. 96) no le hace dueño ni cambia quién debe la hipoteca.
| Opción | Qué pasa con la hipoteca | Qué tienes que tener en cuenta |
|---|---|---|
| Vender y repartir | Se cancela con el dinero de la venta. | Comisión por cancelar con el tope de la Ley 5/2019; plusvalía municipal e IRPF de la venta. |
| Uno se queda la casa y la hipoteca | Novación: el banco acepta que el otro deje de ser deudor. | El banco tiene que aceptarlo y estudia los ingresos de quien se queda. |
| Uno se queda la casa con una hipoteca nueva | Una hipoteca nueva a su nombre cancela la anterior y paga la parte del otro. | Tasación a tu cargo; el resto de gastos de la hipoteca los paga el banco. |
| Seguir los dos como dueños | No cambia: los dos seguís debiéndola. | Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar al otro si sois solidarios. |
Si quieres saber cuánto necesitas para quedarte la casa, usa la calculadora de divorcio: suma la parte de tu expareja, el impuesto y los gastos, y te dice si te basta una novación o necesitas más hipoteca.
¿Cómo quitar a un titular de la hipoteca por divorcio?
Quitar a un titular de la hipoteca es cambiar el contrato para que solo uno de los dos siga siendo deudor; se suele llamar liberar a tu expareja. El banco no está obligado: la ley exige su consentimiento para sustituir a un deudor (art. 1205 del Código Civil) y dice que quien sale solo queda libre si el banco lo acepta (art. 118 de la Ley Hipotecaria).
Antes de aceptarlo, el banco estudiará si puedes pagar la cuota solo con tus ingresos. Si no lo acepta, tienes dos salidas: una hipoteca nueva en otro banco, o que tu expareja siga en la hipoteca aunque la vivienda sea solo tuya, con el riesgo que eso tiene para los dos.
¿Y si necesitas dinero para pagar su parte?
Hay dos caminos. El primero es ampliar el capital de la hipoteca que ya tenéis: es una novación de la Ley 2/1994 (art. 4), y si aumenta la responsabilidad hipotecaria hace falta que acepten quienes tengan cargas inscritas después. El segundo es una hipoteca nueva solo a tu nombre, en tu banco o en otro, que cancela la anterior.
En una hipoteca nueva, el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca; tú pagas la tasación (Ley 5/2019, art. 14.1.e, y art. 29 del texto refundido del ITP y AJD). Si cancelas la anterior antes de tiempo, la comisión tiene los topes del artículo 23 de la Ley 5/2019.
Para el impuesto de quedarte la vivienda, mira la extinción de condominio: en gananciales, al liquidar la sociedad, está exento; en separación de bienes o sin casar, se paga AJD sobre la parte que te quedas.
¿Quién paga la hipoteca mientras tanto?
Mientras no cambie el contrato, los dos. El convenio o la sentencia pueden decidir quién usa la vivienda (art. 96 del Código Civil), pero eso no obliga al banco: para él seguís siendo deudores los dos. Si en la escritura sois deudores solidarios, puede reclamar la cuota entera a cualquiera (art. 1144 del Código Civil).
¿Cuánto necesitas para quedarte la casa?
Calcula la parte de tu expareja, el impuesto y la hipoteca que te quedaría. Si quieres, un intermediario registrado estudia tu caso sin compromiso.
Firma Tranquilo no concede préstamos, no asesora ni intermedia. Si lo pides, te ponemos en contacto con [Nombre del bróker], intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España con el n.º [N.º registro BdE]. Cada banco decide si concede la hipoteca y en qué condiciones: no prometemos tipos ni aprobación. Cómo ganamos dinero.
Preguntas frecuentes
En un divorcio, ¿quién se queda con la casa hipotecada?
Lo decidís vosotros. Uno puede quedársela pagando al otro su parte, o podéis venderla y repartir. Si no hay acuerdo, cualquiera de los dos puede pedir que se divida y, como una vivienda no se puede partir, se vende y se reparte el dinero (art. 1062 del Código Civil). Que el juez dé el uso de la casa a uno de los dos y a los hijos (art. 96) no le hace dueño ni cambia quién debe la hipoteca.
¿Cómo se quita a un titular de la hipoteca por divorcio?
Con una novación en la que el banco acepta que tu expareja deje de ser deudora. El banco no está obligado (art. 1205 del Código Civil y art. 118 de la Ley Hipotecaria) y estudiará si puedes pagar la cuota solo con tus ingresos. Si no acepta, la alternativa es una hipoteca nueva solo a tu nombre, en ese banco o en otro, que cancele la actual.
¿Quién paga la hipoteca mientras nos divorciamos?
Los dos, como dice el contrato con el banco. Que el juez atribuya el uso de la vivienda a uno de los dos y a los hijos (art. 96 del Código Civil) no cambia quién es deudor ante el banco.
¿Qué pasa si mi expareja deja de pagar su parte?
Si en la escritura sois deudores solidarios, el banco puede reclamar la cuota entera a cualquiera de los dos (art. 1144 del Código Civil). Míralo en tu escritura. Lo que pagues de más se lo puedes reclamar después a tu expareja.
¿Puede el banco negarse a quitar a mi ex de la hipoteca?
Sí. Cambiar de deudor necesita el consentimiento del banco (art. 1205 del Código Civil y art. 118 de la Ley Hipotecaria). Si no lo da, la vivienda puede quedar a tu nombre, pero tu expareja sigue respondiendo de la deuda (consulta V1696-23).
¿Cuánto cuesta liberar a mi expareja?
La escritura en la que el banco libera al otro paga Actos Jurídicos Documentados sobre la responsabilidad hipotecaria de la que queda libre, y lo paga quien pide la escritura, normalmente quien se queda la casa (consulta V2822-21). Además están la notaría y el registro, que cobran por arancel.
¿Puedo cambiar de banco a la vez?
Sí, con una hipoteca nueva solo a tu nombre que cancele la actual. Si cancelas antes de tiempo, el banco solo puede cobrarte la comisión pactada, con los máximos del artículo 23 de la Ley 5/2019.