Donar una vivienda a los hijos: ¿cuánto se paga?
Depende de la comunidad: en 2026, donar a un hijo de 30 años una vivienda de 200.000 € cuesta unos 316,21 € de impuesto de donaciones en Madrid, con su bonificación del 99 %, y unos 7000 € en Cataluña, con escritura pública. Además, el hijo paga la plusvalía municipal y el padre o la madre tributa en su IRPF por la ganancia.
Actualizado en Equipo de Firma TranquiloFuentes: BOE (leyes de tributos cedidos de cada comunidad, Ley del IRPF y Ley de Haciendas Locales)
Impuesto de donaciones del hijo
316,21 €
Hijos de cualquier edad pagan el 1 % de la cuota gracias a una bonificación del 99 %, sin límite de importe; no hay reducción específica por vivienda.
Requisitos de la bonificación (Art. 25.2.b DLeg 1/2010):
- Solo sobre lo declarado en una autoliquidación completa, sin requerimiento previo de Hacienda.
- Dinero: origen de los fondos justificado y manifestado en el documento de la donación.
- Documento público si la base imponible supera 10.000 € (donaciones del mismo donante en 3 años); si se eleva a público un documento privado, antes de que acabe el plazo voluntario.
Plazo para presentarlo: 30 días hábiles desde el día siguiente a la donación (plazo estatal).
* La pagan quienes firman la escritura, salvo pacto (norma sexta del arancel). Arancel más una estimación de folios, copias y suplidos; sin el registro.
Orientativo: supone que tu hijo tiene un patrimonio previo de hasta 402.678,11 €, que no hay otras donaciones que sumar y que cumple los requisitos. No es una liquidación ni asesoramiento fiscal.
¿Cuánto se paga por donar una vivienda en cada comunidad?
| Comunidad | Impuesto aproximado | Qué tiene en cuenta |
|---|---|---|
| Andalucía | 52,30 € | Con escritura pública, el hijo paga solo el 1 % de la cuota; si es menor de 35 años y la vivienda (o el dinero para comprarla) es para su vivienda habitual en Andalucía, además reduce el 99 % de la base hasta 150.000 €. |
| Aragón | 0 € | Si es la primera vivienda del hijo en Aragón y su patrimonio no pasa de 100.000 €, no tributan los primeros 300.000 €; en otro caso, los primeros 100.000 €, y sobre el resto hay bonificación del 99 % mientras lo donado en 5 años no pase de 500.000 €. |
| Asturias | 10.500 € | No hay bonificación, pero con documento público y un patrimonio del hijo de hasta 402.678,11 € los primeros 150.000 € tributan al 2 % y lo que pase de ahí sube rápido (15 % a 36,5 %); la reducción por vivienda solo cubre dinero para una vivienda protegida. |
| Canarias | 31,64 € | Con documento público, el hijo paga solo el 0,1 % de la cuota gracias a una bonificación del 99,9 %; la reducción por dinero para vivienda es pequeña (85 % de hasta 24.040 €). |
| Cantabria | 0 € | Las donaciones de padres a hijos tienen una bonificación del 100 % de la cuota: en la práctica no se paga impuesto, aunque hay que presentar la autoliquidación. |
| Castilla y León | 316,41 € | Con documento público, el hijo paga el 1 % de la cuota; si recibe dinero para su primera vivienda en Castilla y León y tiene menos de 36 años, además reduce el 99 % de hasta 180.000 €. |
| Castilla-La Mancha | 3164,08 € | No hay reducción por vivienda, pero con escritura pública los hijos tienen una bonificación del 95 %, 90 % u 85 % de la cuota según la base liquidable sea menor de 120.000 €, de 240.000 € o mayor; la vivienda donada debe conservarse 5 años. |
| Cataluña | 7000 € | Sin bonificación, pero con escritura pública los hijos tributan a una tarifa reducida del 5 % al 9 %; si es su primera vivienda, tienen 36 años o menos y una renta baja, reducen además el 95 % hasta 60.000 €. |
| Comunidad de Madrid | 316,21 € | Hijos de cualquier edad pagan el 1 % de la cuota gracias a una bonificación del 99 %, sin límite de importe; no hay reducción específica por vivienda. |
| Comunitat Valenciana | 124,88 € | Los primeros 100.000 € donados a cada hijo (más si es menor de 21) no tributan y sobre el resto se paga el 1 % de la cuota, siempre con documento público. |
| Extremadura | 0 € | Si el hijo tiene menos de 36 años, renta baja y es su primera vivienda en Extremadura, no tributan los primeros 200.000 € (vivienda o dinero); además hay bonificación del 99 % de la cuota cuando la base liquidable no pasa de 300.000 €. |
| Galicia | 10.000 € | No hay bonificación, pero con escritura pública los hijos tributan a una tarifa reducida del 5 % al 9 %; si reciben hasta 60.000 € para su primera vivienda en Galicia y tienen menos de 35 años, reducen el 95 %. |
| Illes Balears | 0 € | Los hijos tienen una deducción del 100 % de la cuota (si la vivienda se declara por no más del valor de referencia + 20 %), y la primera vivienda habitual de hasta 270.151,20 €, o el dinero para comprarla, reduce el 100 % de la base sin límite de edad. |
| La Rioja | 316,41 € | No hay reducción por vivienda, pero con documento notarial los hijos pagan el 1 % de la cuota gracias a una deducción del 99 %, sin límite de importe. |
| Región de Murcia | 316,41 € | No hay reducción por vivienda, pero con documento público los hijos pagan el 1 % de la cuota gracias a una deducción del 99 %, sin límite de importe. |
Cálculo con las reglas de cada comunidad, suponiendo que se cumplen los requisitos de las reducciones y bonificaciones (escritura pública, vivienda habitual del hijo, límites de edad o de patrimonio), que el hijo tiene un patrimonio previo de hasta 402.678,11 € y que no hay otras donaciones que sumar. El nombre de cada comunidad lleva a su impuesto de sucesiones. País Vasco y Navarra tienen régimen foral propio y no están incluidos.
¿Cómo se calcula el impuesto de donaciones?
- Base: Valor de referencia del Catastro a la fecha de la donación, o el declarado si es mayor; sin valor de referencia, el mayor entre declarado y mercado (art. 9.3). Si es dinero, el importe donado (Art. 9 Ley 29/1987 de la Ley 29/1987).
- Reducciones de la comunidad: la ley estatal no tiene reducciones por parentesco en las donaciones; las ponen las comunidades, sobre todo para la vivienda habitual de los hijos o el dinero para comprarla.
- Tarifa y coeficiente: la tarifa estatal o la de la comunidad (Cataluña, Galicia, Asturias, Cantabria y Baleares tienen tarifa propia de donaciones a hijos). Para hijos, el coeficiente es 1 si su patrimonio previo no pasa de 402.678,11 €.
- Bonificación: muchas comunidades bonifican del 99 % al 100 % de la cuota entre padres e hijos, casi siempre con escritura pública y, si es dinero, justificando su origen.
Donar dinero: siempre ante notario
¿Qué paga en el IRPF el padre o la madre que dona?
La donación de una vivienda es una ganancia o pérdida patrimonial para quien dona (art. 34.1.a de la Ley 35/2006). Se calcula como en una venta: el valor que resulte de las normas del ISD (en inmuebles, el valor de referencia o el declarado si es mayor, art. 9.3 Ley 29/1987), sin exceder del valor de mercado (art. 36). menos el valor de adquisición, que es el precio de compra + inversiones y mejoras + gastos y tributos de la compra (sin intereses), menos amortizaciones si procede (art. 35.1).
La ganancia tributa en la base del ahorro, como una venta: mira cómo en lo que pagas a Hacienda al vender. Si el valor de la donación es menor que el coste de adquisición, esa pérdida no se puede declarar (art. 33.5.c). Si la vivienda se compró antes de 1995 hay coeficientes de abatimiento que la calculadora no aplica.
¿Quién paga la plusvalía municipal al donar una vivienda?
El hijo que la recibe, porque en las transmisiones gratuitas paga el que adquiere (art. 106.1.a de la Ley de Haciendas Locales). La ley estatal no prevé bonificación para las donaciones: la de hasta el 95 % del art. 108.4 es solo para herencias. Si el suelo no ha ganado valor desde que se compró, no hay plusvalía, pero hay que declararlo y acreditarlo (art. 104.5). Calcúlala en la calculadora de plusvalía de tu ciudad.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el impuesto al donar una vivienda a un hijo?
El hijo, que es quien la recibe: paga el impuesto de donaciones de su comunidad (el de la comunidad donde está la vivienda) y la plusvalía municipal (art. 106.1.a de la Ley de Haciendas Locales). El padre o la madre que dona paga en su IRPF si la vivienda vale más que cuando la compró.
¿Tributa en el IRPF el padre que dona una vivienda?
Sí. La donación genera una ganancia patrimonial para el que dona (art. 34.1.a de la Ley del IRPF): la diferencia entre el valor de la donación a efectos del impuesto de donaciones, sin pasar del de mercado, y lo que le costó (art. 36). Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Si el valor de la donación es menor que el coste de adquisición, esa pérdida no se puede declarar (art. 33.5.c).
¿Es mejor donar o dejar la vivienda en herencia?
Depende de la comunidad y del caso. Al donar, el padre tributa en su IRPF por la ganancia, algo que no pasa en la herencia (la ganancia por fallecimiento no tributa), y el hijo no puede aplicar la reducción por vivienda habitual del fallecido ni, en la plusvalía, la bonificación por herencia que tienen muchos ayuntamientos. Compara con la calculadora del impuesto de sucesiones.
¿Cuánto tiempo hay para presentar el impuesto de donaciones?
Con la regla estatal, 30 días hábiles desde el día siguiente a la donación, salvo plazo autonómico propio. (Art. 67.1.b RD 1629/1991). Andalucía da dos meses; la Comunitat Valenciana, Aragón, Canarias, Castilla-La Mancha, Extremadura y Baleares, uno.
¿Se suman varias donaciones?
Donaciones del mismo padre al mismo hijo en 3 años se suman para calcular el tipo medio; y se acumulan a su herencia si fallece en los 4 años siguientes. (Art. 30 Ley 29/1987).